書類の保管 書類取寄 不動産取得税 固定資産税
書類の保管
皆さん大事な書類の保管には気を使われていると思います。
例えば、生命保険証・ゴルフクラブ会員証・株式等重要書類などは結構きちんと保管・管理されているようですが、意外と大事な住宅やその他の不動産に関する書類に関してはずさんになりがちです。
不動産は権利証があれば大丈夫と考えがちですが、売却や贈与・相続が生じた時に大体の方が困ることになるのを見てきました。不動産を購入された方は、購入時の関係書類は基本的に全部保管して置くことをお勧めします。
・売買契約書
・建物工事契約書
・司法書士領収書
・収入印紙領収書
・不動産に整地工事や撤去工事等に掛かった経費契約書・領収書
これらは売却や贈与・相続が生じた時に申告の際に取得価格を明確にする証拠資料となります。売却の時は、売った金額から買った時の価額（取得価額）を差し引いた所得税が課税されるので大事です。特に相続の時は、多くの方は親が取得した経緯やその内容までは知りません。取得価額が分からない時は売却価額の 5% とみなして計算され、売却価額の 95% に対し課税されることになります。
以前は書類管理に関して書面がほとんどでしたが、紛失される事例が多くあります。また、書類がかさばるからという理由でこれはもう要らないだろうと廃棄する場合もあります。
司法書士や税理士に保管する書類について聞いてもそれぞれが必要とする書類は違うので、一通り保管していたほうが良いという訳です。
書類取寄
これは手続きに必要とする書類についてのことですが、弊社ではお客様に何度も書類取寄せに時間をさいてもらうのは負担になると考え、準備書類一覧をお渡しするようにしています。しかし、なかには各手続きごとに準備してもらう業者もいるようですが、方針の違いもあり何ともいえませんが意外と違う書類を取ってきたり、内容的に不足があったりする場合があります。なので、やはりこういう事は依頼している業者に問い合わせたり、確認した方が無難と思います。
役所でも窓口で対応する方はそこまで知って対応するわけではないので、結構皆さん振り回されるようです。
不動産取得税
土地や建物を取得すると、所在の都道府県より取得税が課税されます。
これは、不動産の所有権移転登記をすることで生じる税金で、一度だけ課税され、毎年税金が掛かるというわけではありません。
だいたい取得してから1年以内に納付書が送付されてきます。
住宅用の土地や建物の場合は軽減措置があり、税金の一部が免除されたり、物件によっては全額免除される場合もあります。
計算の元になるのは、所在役所にて記録されている「固定資産評価証明書」の評価額に基づき計算されます。
税率は土地は 3% 、建物は住宅は 3% 、それ以外の建物は 4% で計算されますが、法改正により税率が改定される場合もあります。
固定資産税
これは不動産を所有している間は毎年課税される税金で、税率は 1.4% です。ただし、< 不動産取得税 > で挙げた「固定資産評価証明書」の評価額で計算されるのではなく、「課税標準額」といい評価額よりも低く設定された額を元に計算されます。
各役所によって異なりますが、だいたい 4〜5年に一度評価額の見直しがされます。
贈与・相続 譲渡の時期 軍用地 負担費用
贈与・相続
これは特に相続についてですが、今から土地や建物の購入を計画されている方や今現在不動産を所有されている方は、親や自分が「どこに」「どのような」財産を持っているということを相続人となる立場の家族に伝えていていただきたいと思います。
親が、または自分が他界したあとに家族が知らない財産の存在が明らかになると紛争の元になるだけでなく、個別に相続手続きを取るのは一般の方には時間や経済的に負担になることが多いからです。
通常の相続であれば例えば相続人が4人いたとすれば、その4人の署名等の手続きで済むことが、そのまま放置されていると、相続人が亡くなり、その相続人が手続きをとることになり、最終的には手続きを取る相続人が10人やそれ以上となる場合、 相続人が海外に移住している場合など、後々の手続きは困難にこそなり、より複雑になり解決しないままということが多々ありますので、是非相続財産を所有している方はご注意を！
譲渡の時期
所有されている不動産を売却したいと考えている方に参考までに。
不動産を売買や贈与、交換等をする場合に、名義を換える所有家移転登記を行ないますが、その時期については、年末近い場合に特に急ぐ理由がないのであれば、年が明けてから。 理由は、『確定申告』！年内に行なうと翌年の確定申告で申告義務が生じるため、必要な書類等をさがしたりする時間が足りなく、申告するにも慌しくすることになるからです。しかし、そうする事で翌年までは役所で取寄せする資産関係の書類の名義が旧所有者となります。
毎年１月１日現在の登記名義人を表示することになっているからです。
それぞれにメリット・デメリットがあります。
軍用地
これは沖縄県独特の不動産形態になりますが、最近では不動産取得というよりも投資商品として扱われることが多くなりました。
沖縄県内において、自衛隊の施設、専用地域やアメリカ合衆国の軍施設として使用されている土地のことで、この土地について日本政府が賃借契約を締結し、毎年賃料の支払いがあります。ほとんどの軍用地については現場に足を運ぶことが出来ません。
図面や登記事項証明書等の資料で確認することになります。
この賃料は毎年値上りしており、賃料を定期預金の利息と考えますと約2.5%前後となり今の預金金利と比べると確かに投資とみても優良といえます。ただし、その軍用地の施設内容によりその賃料は違いますので、ご確認を。
また、軍用地の売買は、通常の不動産売買のように地域の相場による価格決定ではなく、その賃料に対する掛け率により決定されます。掛け率は各施設により異なります。
負担費用
不動産を取得する際には、色々と経費負担があります。
・売買契約書貼付収入印紙（売買金額により異なる）
・仲介手数料 売買金額の約３％（売買に仲介業者がいる場合）
・銀行融資利用の場合、融資手数料等
・登記費用（所有権移転登記、抵当権設定登記等）
住宅を新築されたり、購入される場合は上記に加えて、手続きも増えますのでさらに経費負担が増すことを忘れずに。
売買etc 物件情報の表記
売買ｅｔｃ
土地や建物の購入を検討するにあたり大事なことは、まず現場を自分の目で確認するということ。
時間があれば、平日、週末と比較して周りの状況を確認することをお奨めします。
昼間と夕方、夜と比較するのもいいと思います。
住宅等の場合は徒歩で周辺を歩いてみたり、車で近隣道路の利便性を確かめたりすることもその地に住むことを考えると大事なポイントです。
物件情報の表記
不動産の広告などを見てると、いろいろと専門用語が表記されていると思います。
これは不動産業を営むものは業法で表記するする事項について定められているため表記していますが、一般の方からすると全部理解するのは困難かと思います。
今はネット等の情報収集ツールがあるのでご自身で調べるのも一つの方法です。しかし、専門用語だけになかなか理解に苦しむこともしばしば。 んな時は、いくつかの不動産会社に電話で問い合わせてみるのも一つの方法です。
問合せに対応できない会社または担当だと、専門職としての信頼度に欠けるかとの判断材料にもなります。
